合同约定不明时违约方的认定

2019年3月11日，欲以房换房的王某经中介公司介绍，与陈某签订房屋买卖合同，约定王某以220万元的价格购买陈某所有的一处房屋。合同约定，签约当日，王某支付定金2万元，贷款预审通过三日内办理房屋产权过户手续，并于当日支付部分房款。合同签订后，王某向陈某支付定金2万元，向中介公司支付居间服务费39600元。2019年9月15日，经同一家中介公司介绍，王某就自有房屋的买卖与案外人签订房屋买卖合同。2019年9月25日，陈某委托律师发函，催促王某尽快付款，并给予王某一个月的付款准备时间。2019年10月23日，王某短信回复陈某自有房屋仍未售出。2019年10月30日，中介公司通知陈某配合王某办理贷款。陈某诉至法院，诉请解除合同，王某支付违约金44万元。王某提起反诉，诉请陈某双倍返还定金40000元，并赔偿居间服务费39600元。

【评析】

本案中，王某和陈某在合同中并未约定开始办理贷款预审的时间，属于当事人就有关合同内容没有约定或约定不明的问题。原合同法第六十一条（民法典第五百一十条）规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。王某作为买房人，其选择通过办理银行贷款的方式支付部分购房款，而王某是否具有相应的贷款资质则关系到其能否全面履行付款义务，贷款预审的主要目的就是在房屋过户之前对王某的贷款资质进行审查，保障交易安全。因此，贷款预审在一定意义上属于王某履行付款义务的内容，王某应是办理贷款预审的主要义务人，陈某则主要是协助配合的义务。陈某与王某于2019年3月11日签订合同，而直至2019年10月30日，中介才通知陈某配合办理贷款预审，期间长达七个多月，明显与交易习惯不符，远超合理时间，应认定王某构成违约。

另外，诚实信用原则作为民法的基本原则，要求民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。办理贷款预审是王某的合同义务，但王某却以合同中未约定开始办理贷款预审的时间为由严重拖延办理，消极履行合同。且王某在与陈某签订合同时，已告知陈某其是以房换房，但王某已就自有房屋的买卖与他人签订合同后，却有意隐瞒陈某，并告知陈某首付款仍未筹齐，最终导致陈某对合同的继续履行丧失信赖。综上，王某的行为明显有违诚实信用原则。

经审理后，法院判决：1.解除陈某与王某签订的《存量房买卖合同》；2.王某于判决生效之日起五日内给付陈某违约金100000元；3.陈某于判决生效之日起五日内退还王某定金20000元；4.驳回王某的其他反诉请求。